Wir möchten Ihnen mit diesem Beitrag beim Kauf einer Studentenwohnung in den Niederlanden eine erste Orientierung in den wichtigsten Steuer- und Rechtsfragen geben, weil die Marktverhältnisse eine Orientierung erst in der Entscheidungsphase nicht zulassen werden. Dies ersetzt keine Beratung hinsichtlich des von Ihnen ins Auge gefassten Objekts und Ihrer spezifischen Situation, insbesondere sind hier eine Vertragsprüfung und eine individuelle steuerliche Gestaltung notwendig.
Die Vorschriften für den zivilrechtlichen Erwerb richten sich nach niederländischen Bestimmungen, das bedeutet insbesondere, dass schon die Abgabe eines Gebotes, bestimmt aber die Unterschrift unter einem Maklervertrag, die Verpflichtung zur Abnahme des Objektes und zur Zahlung des Kaufpreises begründen werden.
Anders als im deutschen Recht hat der Notar in den Niederlanden nur die Beurkundungsfunktion hinsichtlich des Eigentumsübergangs. Die kaufvertraglichen Pflichten und Inhalte werden indessen schon vorher in dem von der notariellen Beurkundung formfreien Vertrag mit dem Makler begründet. Wenn Sie gezwungen sein sollten, an einem Gebotsverfahren teilzunehmen, kann das Meistgebot auch schon bedeuten, dass Sie Kaufvertragspartei geworden sind. Hier kommt es auf den individuellen Text des Ausschreibungsverfahrens an, den Sie im Zweifel rechtlich prüfen lassen sollten.
Studentenwohnungen werden sich in der Praxis häufig in Wohnungseigentumskonstruktionen, Niederländisch appartementsrecht, wiederfinden, d.h. es muss auch diese Struktur einschließlich der Teilungsakte, in den Niederlanden akte van splitsing genannt, untersucht werden, weil darin wesentliche Pflichten, Duldungen und Unterlassungen begründet werden.
Viele niederländische Städte sind darüber hinaus dazu übergegangen, es zur Bekämpfung der Überbelegung zu untersagen, dass Wohnungen weiter unterteilt und Untermietverträge für einzelne Bereiche der Wohnung abgeschlossen werden. Damit werden natürlich vielfach die wirtschaftlichen Erwägungen und Pläne von Wohnungskäufern zunichte gemacht, die darauf vertrauen, die wirtschaftlichen und finanziellen Lasten der Wohnungsbeschaffung teilweise durch Untervermietung zu refinanzieren.
Die niederländischen Kommunen gehen ihren eigenen Vorschriften auch sehr stringent nach und verleihen diesen durch Zwangsgeldandrohungen auch Nachdruck.
Bei der Erwerbsentscheidung müssen auch einkommensteuerliche Belange bedacht werden. Es ist wie beim Zivilrecht niederländisches Steuerrecht anwendbar, auch wenn es sich um einen deutschen Eigentümer handelt. Je nachdem, wer Eigentümer wird und wie die Wohnung genutzt wird, entscheidet sich die Einordnung in das niederländische Boxensystem, das in etwa unseren Einkommensteuertatbeständen entspricht, allerdings im Gegensatz zum deutschen Recht nur drei Arten von Einkünften kennt, wo hingegen wir in Deutschland von sieben Einkunftsarten sprechen. Die Einkünfte in diesen Boxen werden zudem noch in unterschiedlicher Art und Weise ermittelt und auch mit verschiedenen Steuertarifen belegt.
Bezüglich der Wohnung wird im niederländischen Einkommensteuerrecht unterschieden, ob es sich um die erste Wohnung zur Selbstnutzung handelt oder, ob es sich um die sogenannte zweite Wohnung handelt, in der man selbst nicht dauernd wohnt.
Damit ist folgende Unterscheidung relevant: Kaufen die Eltern die Wohnung und lassen den Sohn darin wohnen, würde die Einkommensversteuerung unabhängig von der Höhe der Miete nach Box 3 erfolgen, d.h. es würde der von der Gemeinde kalenderjährlich festgesetzte Wert als Ausgangspunkt abgenommen. Abgezogen würden davon Schulden, die mit dem Erwerb im funktionalen Zusammenhang stehen und ein Freibetrag von 30.000 € je Miteigentümer. Würde danach die Wohnung vollständig fremd finanziert oder im Rahmen eines zugelassenen Verwandtendarlehens finanziert, würde sich keine Einkommensteuerschuld ergeben, jedenfalls nicht nach der derzeit geltendem Recht.
Würde hingegen das Studentenkind die Wohnung erwerben, würde eine Versteuerung nach Box 1 erfolgen, danach würde nach derzeit geltendem Recht ebenfalls keine Steuer anfallen.
Würde die Wohnung untervermietet, würde im Verhältnis der untervermieteten Flächen eine Einnahme-/ Überschussrechnung stattfinden müssen. Die von dem Studentenkind selbst bewohnte und diesem gehörende Wohnung, würde nach wie vor keine Steuern auslösen.
Die Lösung mit dem Kind als Eigentümer scheint zunächst die elegantere zu sein. Das Problem liegt indessen in dem Zeitpunkt, in dem das Kind das Studium beendet und aus der Wohnung auszieht. Damit wird es sein Box 3 Vermögen und es stehen dem Wert, der dann zum 01.01 festzusetzen ist, keine steuermindernden Schulden gegenüber. Also ist schon bei Ankauf der Wohnung zu überlegen, wie denn das Ende aussehen wird.
Eine Veräußerung der Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren wird im Übrigen in Deutschland die Gefahr der Spekulationsbesteuerung begründen, es sei denn, in den drei letzten Jahren vor Veräußerung der Immobilie wäre die Wohnung von dem Eigentümer noch ausschließlich selbst genutzt worden. Das wäre natürlich gerade im Falle der Untervermietung nicht der Fall gewesen.
Wir nehmen also aus der Komplexität der steuerlichen Regelungen mit, dass schon vor Beginn der Ankaufbemühungen über das Ende und vor allem die steuerlichen Folgen des Endes nachgedacht werden muss. Dabei stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
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